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二季度房地產市場有望加快復蘇
2020-05-13 作者: 記者 高偉 北京報道 來源: 經濟參考報

  隨著國內新冠疫情防控取得明顯進展,中央和地方層面針對房地產行業紓困性政策逐漸發力,3、4月份以來房地產供需兩端開始出現明顯復蘇跡象。業內分析預計,在前期政策穩定性、連續性持續作用下,二季度房地產市場有望加快復蘇。

  行業紓困政策紛紛出臺

  2月份以來,財政部、央行、銀保監會等多個部門強調,堅持“房住不炒”定位不變,保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性,繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制,促進市場平穩運行。

  地方層面,各地政府在堅持“房住不炒”定位前提下,更加靈活地因城施策。4月份,沈陽、南京、重慶、南昌、無錫、中山等地出臺優化人才政策,加大人才住房保障;嘉興等地對公積金貸款政策進行適度調整。

  根據億翰智庫方面統計分析,地方層面針對房地產行業調控政策主要集中在四方面:放松商品房預售限制,緩解企業資金壓力;實施購房補貼,鼓勵居民合理的住房消費;出臺人才引進政策,引入人力資本,以促進經濟發展;放松公積金貸款額度,簡化公積金貸款程序。

  針對這些紓困性政策,億翰智庫認為,就供給端而言,在放松預售限制的地區,房企的在建項目將提前入市,房企可以通過加速推盤提升資金周轉率,甚至追回因疫情而延期的銷售業績。降低預售資金監管比例和增加預售資金撥付節點等政策,則更直接增加房企的預售資金回籠率,可在一定程度上緩解房企的資金壓力。同樣,在需求端實施購房補貼政策,將有助于促進部分剛性需求提前釋放。

  業內普遍認為,短期來看,房地產行業仍面臨一定壓力,未來仍將有更多地區優化調控政策以穩定市場預期。但限購、限貸等主體政策難以出現實質性放松,需求端的政策仍將以購房補貼、人才落戶等方式落實。

  中原地產首席分析師張大偉認為,從房地產市場政策發力點來看,救企與救市成為兩大特點。其中,救企的政策尤為明顯,內容基本圍繞土地出讓金、預售審批等方面。

  張大偉表示:“從4月份全國市場表現看,由于疫情防控情況基本平穩,一季度積壓的購房需求逐漸入市,當月市場行情快速恢復;疊加部分二三線城市放松戶籍政策以后,進一步推動市場企穩復蘇。”

  4月份住宅成交回暖

  各地的紓困政策從3月份開始已初見成效。從億翰智庫監測的全國范圍40個大中城市房地產成交數據來看,3月份商品住宅銷售面積為1310萬平方米,環比增長267%。

  隨著疫情影響越來越小,全國樓市進一步回暖。易居房地產研究院近日發布的《2020年4月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示,4月份,受監測的全國40個大中城市住宅成交面積環比增長。

  4月份,易居方面監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長32%,同比下降15%,同比降幅已連續兩個月收窄。4月全國多數城市售樓處已正常開放,樓市供應量相比前兩個月也出現較明顯增長,樓市成交明顯回暖。

  具體來看,4個一線城市新建商品住宅成交面積環比增長22%;18個二線城市新建商品住宅成交面積環比增長39%;18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比增長19%。

  值得一提的是,從“五一”小長假的樓市成交數據看,大部分城市的網簽數據與去年同期相比有所增加,增幅在10%至20%。張大偉說:“這主要是因為前幾個月受到疫情影響,而滯后的簽約量正在逐漸出來。”他認為,從“五一”小長假市場走勢看,預計5月至6月可能出現一次樓市“小陽春”。“因為疫情延緩了購房者的入市需求,在目前疫情防控逐漸平穩的形勢下,市場需求開始逐漸釋放出來。這種情況下,預計二季度全國住宅市場成交量有望恢復到去年同期平均水平,價格也有出現局部小幅上行的可能性。”

  另一方面,從二手房市場來看,貝殼研究院的統計數據顯示,4月份重點城市的二手房市場繼續復蘇,受監測的18個城市二手房成交量環比增加40%以上。

  “改善型需求進場進一步支撐4月的市場行情,成交量大幅增長帶動了價格止跌上漲。”貝殼研究院市場研究部分析人士指出,從3月份開始,二手房市場復蘇跡象呈現出南強北弱、剛需先行、量增價穩等特點,原因主要與前期部分城市政策松動有關。

  二季度供需兩端或復蘇

  貝殼研究院方面表示,從新增供需角度來看,二季度二手房市場將延續復蘇態勢,尤其是改善型需求趨勢突出,預計二季度核心城市成交量有望同比增長40%。該機構認為,調控政策正在有力提振市場預期。

  “調控政策和信貸政策都有一定程度的邊際放松,帶動市場預期提升。”貝殼方面認為,二季度,長三角城市群、京津冀區域和二線核心城市預計都將出現較大的復蘇力度。

  中指院分析人士認為,未來仍將有更多地區優化調控政策,以穩定市場預期。預計二季度受疫情壓制的置業需求將逐漸釋放,房地產市場也將逐漸恢復,但短期需求釋放動力的強弱仍跟疫情發展態勢密切相關,一二線城市整體恢復可能相對更快。

  克而瑞地產研究中心分析師楊科偉表示,一季度房地產行業整體保持穩定,對經濟穩增長的作用愈發突出。隨著后續疫情控制局面向好,土地市場恢復正常,二季度及下半年新開工面積有望維持高位。“這些有利因素將成為房地產開發投資增長的有力支撐,預計二季度開發投資額增速仍將穩定回升。”

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